A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, esclareceu dúvidas relevantes sobre a tributação do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) em operações de alienação de terrenos para incorporadoras imobiliárias.
O caso analisado envolve situações em que o pagamento ao proprietário ocorre de forma parcelada e com valor inicialmente indeterminado, prática bastante comum no mercado e conhecida como “permuta financeira”.
Esclarecimento da Receita
O entendimento firmado pela COSIT é que, quando o proprietário de um terreno recebe como pagamento um percentual das vendas futuras das unidades imobiliárias a serem construídas (em loteamentos ou condomínios de lotes), a operação não se caracteriza como permuta de imóveis, mas sim como venda a prazo com preço incerto.
Essa definição tem consequências diretas para a forma de apuração do imposto:
- Pessoa Física → tributação pelo ganho de capital.
- Pessoa Jurídica → reconhecimento como receita de vendas.
Outro ponto relevante é que a nomenclatura utilizada no contrato não altera a natureza tributária da operação. O que importa é a substância do negócio: a transferência de propriedade em troca de pagamentos futuros.
Principais pontos da Solução de Consulta COSIT nº 89/2025
- Caracterização da operação
- A entrega de um terreno à incorporadora em troca de participação nas vendas futuras é alienação a prazo, e não permuta.
- O termo “permuta financeira” é apenas um jargão do mercado.
- Momento da tributação
- O imposto deve ser apurado à medida em que os valores são recebidos.
- Pessoas físicas → ganho de capital proporcional às parcelas.
- Pessoas jurídicas → receita reconhecida mensalmente conforme recebimento.
- Base de cálculo do imposto
- Pessoas físicas → diferença entre o valor recebido e o custo de aquisição do imóvel, reduzido proporcionalmente.
- Pessoas jurídicas → conforme regime tributário (lucro real ou presumido).
- Caso os valores finais recebidos superem a estimativa inicial, o contribuinte deve ajustar a base de cálculo e complementar o imposto.
- Regime Especial de Tributação (RET)
- O RET (alíquota de 4%) aplica-se apenas à incorporadora, não ao vendedor do terreno.
- Vendedor pessoa física → sujeito às alíquotas progressivas do IRPF (15% a 22,5%).
- Vendedor pessoa jurídica → segue o regime adotado (lucro real ou presumido).
Impactos práticos
Na prática, operações estruturadas como “permuta financeira” não permitem ao vendedor deduzir:
- impostos e contribuições pagos pela incorporadora;
- despesas operacionais da incorporadora (publicidade, cobrança, etc.).
Essa manifestação da Receita Federal consolida um entendimento que já vinha sendo aplicado em fiscalizações, trazendo maior segurança jurídica para proprietários de terrenos e para o planejamento de empreendimentos imobiliários em todo o país.
📌 Nota: Na próxima publicação, abordaremos em mais detalhes a questão da não dedução de impostos e despesas operacionais nessas operações.
✍️ Autor:
Paulo Joni Teixeira
Contador – CRCRS 32.766
